Неко отпочиње обрађивање земље из хобија након редовног посла, неко баш као редовну, свакодневну активност, а неке особе се пољопривредом баве повремено. Да би постојала могућност бављења пољопривредом, подразумева се постојање земљишта и обрадивих површина. То земљиште може бити у приватном или државном власништву.
Лица која нису власници сеоског имања са пољопривредним земљиштем, или неког другог облика обрадивих површина, врло често се одлуче за закуп пољопривредног земљишта. Много је детаља које обухвата закуп пољопривредног земљишта и апсолутно сви су регулисани законском регулативом у нашој земљи, посматрано кроз однос између власника и закупца. Њима је регулисана могућност издавања земљишта у закуп, услови, права и обавезе, као и рокови и саме накнаде.
Данас, са пресеком стања у марту 2026. године, читав процес закупа и обраде земље је знатно унапређен кроз системе дигитализације. Модерно доба донело је јаснија правила, бољу евиденцију и ефикасније начине за остваривање права на различите државне подстицаје, о чему и закупци и власници морају бити правовремено информисани.
Услови и могућности за издавање пољопривредног земљишта у закуп
Издавање пољопривредног земљишта у закуп од стране власника могуће је у случају када власник нема намеру, могућност нити потребу да се бави овом делатношћу. У супротном, нема обавезу да издаје у закуп земљиште ако жели самостално, ортачки или на неки други начин да се бави обрађивањем тог комада земље.
У случају да постоји приватна или задружна својина над регистрованом обрадивом површином, а власник нема намеру да се бави пољопривредом, дужан је да омогући издавање у закуп заинтересованим лицима, уз плаћање такси, накнада и наплату закупа. Неискоришћено пољопривредно земљиште данас представља велики губитак, како за појединца, тако и за целокупни аграрни систем.
Пољопривредно земљиште у државној својини издаје се у складу са одлуком Министарства пољопривреде, шумарства и водопривреде и реализацијом од стране органа локалне самоуправе. Може бити издато физичком лицу, односно заинтересованом појединцу уз накнаду, а може и правним лицима – школама, друштвима, удружењима, предузећима и многим другим организацијама и пословним субјектима.
Илустрација: читав процес закупа и обраде земље је знатно унапређен кроз системе дигитализације
У случају неиздавања обрадиве површине у закуп или њеног необрађивања, порески органи имају право наплате већих сума пореза. Зато је превасходни интерес и власника и закупца да се настави континуитет обрађивања пољопривредног земљишта. Инспекцијски наџор закупа врши надлежни орган Републике Србије.
Закон о пољопривредном земљишту налаже да обрадиве површине могу да се користе искључиво за ту сврху и ниједну другу. Стога, важно је усагласити интересе власника и закупца, могућности за коришћење земљишта, накнаду и рок издавања земљишта у закуп. То усклађивање врши се склапањем уговора између власника и закупца земљишта уколико се ради о приватном власништву, а по истом принципу се може закупити и земљиште у државној својини.
Уговор о закупу пољопривредног земљишта и пратећа документација
Сва права и обавезе уговорних страна сумирају се у уговору о закупу пољопривредног земљишта, без обзира на тип својине. Уколико се ради о приватном власништву, уговор између власника и закупца се оверава код јавног бележника (нотара), уз евентуалне консултације са адвокатима како би се заштитили интереси обе стране.
Када говоримо о закупу земљишта у државној својини, уговорне стране су надлежно Министарство и закупац. Процедура закупа тада је сложенија, јер обухвата јавно надметање, односно лицитацију која се данас обавља претежно дигиталним путем, где се јавно позивају сва заинтересована физичка или правна лица. Уз надметање и дефинисање права закупа и права пречег закупа, доноси се коначна одлука о томе ко је закупац, наплаћује се излицитирана сума и затим се потписује уговор.
Основни елементи уговора о закупу земљишта обухватају следеће ставке:
- Прецизне податке о уговорним странама (власнику и закупцу)
- Све детаљне податке у вези са парцелом уз важећу катастарску документацију
- Јасно дефинисана права и обавезе закупца у погледу обраде земље
- Висину и рок плаћања накнаде (ренте) за закуп пољопривредног земљишта
- Време трајања закупа, као и разлоге и могућности отказивања и престанка дејства самог уговора
Све елементе уговора који се тичу државне земље спроводи и реализује локална самоуправа, односно општински органи у уској сарадњи са катастарском службом, Министарством, пољопривредним инспекторима и другим учесницима у процесу. Уговор може престати истеком времена закупа, по сили закона или раскидом једне од уговорних страна, што мора бити јасно предвиђено и дефинисано одговарајућим чланом уговора.
Електронска регистрација и систем е-Аграр (Новине у 2026. години)
Оно што је до 2026. године постало апсолутни стандард, јесте обавезно евидентирање закупљених парцела кроз систем е-Аграр. Да би закупац могао да оствари право на државне субвенције по хектару обрадиве површине, уговор о закупу мора бити правилно унет у електронски регистар пољопривредних газдинстава. Овај дигитални искорак је знатно смањио злоупотребе и омогућио бржу исплату средстава онима који земљу заиста обрађују.
Права закупца пољопривредног земљишта
Физичко или правно лице које узме у закуп пољопривредно земљиште, било да је оно у приватној или државној својини, ужива тачно одређена права. Пре свега, важно је напоменути да су сва права, баш као и дужности, регулисане законским одредбама и потписаним уговором. Закупац има право да од тренутка почетка важења уговора користи пољопривредно земљиште искључиво у сврху обрађивања и убирања плодова.
Илустрација: Корисник пољопривредног земљишта у обавези је да редовно, правилно и према уговору обрађује земљу, понашајући се као добар домаћин
Без обзира о којој биљној култури се ради, било да је то ратарство, воћарство или повртарство, закупац има неоспорно право да узгаја, користи и продаје плодове са обрадивог земљишта током целог уговореног временског периода. Искључиво уговором може бити дефинисано да део од убраних плодова или богатства земљишта (нпр. у виду натуралне ренте) припада власнику, а да се сходно томе висина новчане накнаде за закуп умањи.
Корисник пољопривредног земљишта може конкурисати за субвенције, повластице и помоћ државе, боравити на обрадивој површини, ангажовати радну снагу, постављати привремене системе попут модерних система за наводњавање кап по кап, и развијати целокупан посао у вези са закупљеним земљиштем, а све према строго дефинисаним агротехничким правилима.
Дужности закупца пољопривредног земљишта
Основни правни акт који, поред самог закона, уређује однос између власника пољопривредног земљишта и његовог закупца јесте уговор о закупу. Као што је већ наведено, у њему се децидирано наводе све дужности закупца и власника.
Корисник пољопривредног земљишта у обавези је да редовно, правилно и према уговору обрађује земљу, понашајући се као добар домаћин, уз обавезну примену свих прописаних агротехничких мера. У случају да се земљиште запусти, власник може тражити хитан раскид уговора, а последично, ако је реч о државној земљи, реагује надлежна пољопривредна инспекција. Наравно, закупац је дужан да стриктно поштује уговор и да на време плаћа договорену накнаду за изнајмљивање пољопривредног земљишта.
Формирање цене закупа и очување животне средине
Цена закупа се обично дефинише по једном ару или, што је далеко чешћи случај у пракси, по хектару, у зависности од величине и класе закупљене површине. Ако током дужег временског периода дође до драстичне промене цена пољопривредног земљишта на тржишту некретнина, за закупе који су потписани на период дужи од 10 година, законом је остављена могућност кориговања цене, како би се иста ускладила са актуелним тржишним тенденцијама.
Поред економских обавеза, у савременој пољопривреди 2026. године, закупац је више него икада пре дужан да води рачуна о заштити животне средине. То подразумева рационалну и прописану употребу пестицида, заштиту природног богатства и свест о еколошким последицама свог деловања на локалну заједницу, квалитет поџемних вода и плодност самог земљишта.
Права и обавезе власника земљишта
Власник пољопривредног земљишта – било да је то физичко лице, правно лице или држава – има неоспорно право да наплаћује накнаду за коришћење својих обрадивих површина, као и право на контролисање и наџирање рада закупца. Иако већину власника на данашњем тржишту често више занима уносна продаја пољопривредног земљишта, постоји велики број оних који не желе да се трајно одрекну своје дедовине или имовине, па се радије одлучују на рентирање.
Инспекцијски органи Републике Србије континуирано и појачано контролишу процедуру и реализацију закупа земљишта у државној својини. Предмет наџирања, без обзира на облик власништва, јесте целокупно поступање закупца: брига о биљним културама, степен очувања плодности тла, поштовање плаћања договорене накнаде, као и придржавање свих других законских прописа.
Власник пољопривредног земљишта такође има право да врши наџирање и контролу према закону, било лично изласком на терен, или индиректно преко инспекцијских и органа локалне самоуправе. Он прати и континуитет плаћања свих такси, пореза и обавеза које су уговором пребачене на терет закупца.
Са друге стране, власник је и сам у обавези да пољопривредно земљиште учини физички и правно доступним за закупца тачно од оног тренутка када уговор почне да производи правно дејство. Дужан је да пружи све неопходне информације и омогући несметани боравак и рад на парцели према договореном темпу обрађивања површине.
Власник не сме самовољно мењати уговорену цену, осим у већ поменутим законским изузецима (закуп на дуже од 10 година и велике тржишне осцилације). Његова је обавеза и да обезбеди сва имовинско-правна документа (власничке листове, изводе из катастра) која ће правно омогућити изнајмљивање, пријаву у е-Аграр и легитимно приходовање од пољопривреде.
Уговор о закупу истиче по протоку времена на који је првобитно закључен, или по основу других специфичних разлога предвиђених Законом о облигационим односима и Законом о пољопривредном земљишту. Уговором и самим законом може бити ограничена могућност давања закупљеног земљишта у поџакуп, као и максимална величина површине која се може закупити од стране једног лица. Много је и других посебних одредаба које регулишу овај комплексни однос и примењују се у случају ванредних ситуација (нпр. елементарне непогоде које униште летину). На крају, важно је запамтити да се целокупан процес закупа увек мора одвијати искључиво у оквирима закона и на основу обострано прихваћеног писаног уговора.
Извор: https://www.nekretnine.rs/news/trziste-nekretnina/zemljista-i-objekti/zakup-poljoprivrednog-zemljista-vodic-11292/
